{"id":144,"date":"2026-03-02T10:50:10","date_gmt":"2026-03-02T10:50:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agorastore-immo.fr\/magazine\/?p=144"},"modified":"2026-09-02T09:30:58","modified_gmt":"2026-09-02T09:30:58","slug":"comment-bien-calculer-son-rendement-locatif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agorastore-immo.fr\/magazine\/comment-bien-calculer-son-rendement-locatif\/","title":{"rendered":"Comment bien calculer son rendement locatif ?"},"content":{"rendered":"\n
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Vous aimeriez sauter le pas de l\u2019investissement locatif, mais vous vous demandez comment \u00eatre s\u00fbr de r\u00e9aliser un bon investissement. Pour mettre toutes les chances de votre c\u00f4t\u00e9, vous devez, avant d\u2019investir, calculer le rendement locatif du bien immobilier cibl\u00e9. Et vous saurez ainsi tr\u00e8s vite si ce dernier est rentable ou non.<\/strong><\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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Le rendement locatif : qu\u2019est-ce que c\u2019est ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Investir dans la pierre reste d\u2019un des placements les plus s\u00fbrs et pr\u00e9sente parfois une rentabilit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9e que certains autres investissements financiers. Que ce soit pour compl\u00e9ter leurs revenus, pr\u00e9parer leur retraite ou faire fructifier leur patrimoine, de nombreux Fran\u00e7ais se lancent d\u00e9sormais dans l\u2019aventure de l\u2019investissement locatif.
Mais comment \u00eatre certain de faire un bon placement immobilier, un placement qui rapporte suffisamment ? Pour cela, il vous faut conna\u00eetre la rentabilit\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire le rendement de votre investissement locatif. La rentabilit\u00e9 locative d\u2019un bien exprime le ratio entre le revenu obtenu par la location d\u2019un logement et son prix d\u2019achat et de revient. D\u00e9fini en pourcentage, le rendement locatif se calcule sur une base annuelle. Plus le taux est \u00e9lev\u00e9, meilleur est l\u2019investissement.
Attention tout de m\u00eame pour un r\u00e9sultat au plus pr\u00e8s de la r\u00e9alit\u00e9, le calcul du rendement locatif doit prendre en compte de nombreuses donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Le rendement brut : un premier calcul pour se faire une id\u00e9e<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Calculer la rentabilit\u00e9 brute d\u2019un appartement<\/a>, d\u2019une maison<\/a>, d\u2019un immeuble<\/a>, d\u2019un local commercial<\/a>, est la premi\u00e8re chose \u00e0 faire pour juger de la pertinence de l\u2019investissement et permettre une comparaison rapide entre plusieurs biens immobiliers.
Pour obtenir un r\u00e9sultat, le calcul est simple. Il suffit de faire le rapport entre le montant annuel des loyers escompt\u00e9s et le co\u00fbt global de l\u2019achat immobilier, c\u2019est-\u00e0-dire frais de notaire, d\u2019agence et montant des \u00e9ventuels travaux compris.<\/p>\n\n\n\n

La formule de calcul du rendement locatif brut :<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Rentabilit\u00e9 brute<\/strong> = (loyer mensuel x 12)\/prix d\u2019achat (frais d\u2019acquisition compris) x 100<\/p>\n\n\n\n

Un exemple de calcul de rendement brut<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Prenons l\u2019exemple d\u2019une maison dont le co\u00fbt d\u2019achat s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 125 000 \u20ac et dont les futurs loyers sont estim\u00e9s \u00e0 750 \u20ac.
(750 x 12)\/125 000 x 100 = 7,2%<\/p>\n\n\n\n


La rentabilit\u00e9 brute de ce bien s\u2019\u00e9l\u00e8ve ainsi \u00e0 7,2%. Pour conna\u00eetre le rendement r\u00e9el de votre investissement locatif, il est primordial d\u2019ajuster ce taux en tenant compte des charges locatives et autres taxes que vous aurez \u00e0 supporter en tant que propri\u00e9taire. Des charges qui peuvent atteindre 20 \u00e0 30 % des loyers et qui ont donc un impact certain sur ke rendement locatif du bien.<\/p>\n\n\n\n

Le rendement net : un calcul au plus pr\u00e8s de la r\u00e9alit\u00e9<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u00catre propri\u00e9taire d\u2019un logement implique de devoir supporter un certain nombre de charges et de frais divers. En voici une liste non exhaustive :<\/p>\n\n\n\n

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  1. Les frais de financement (int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, assurance emprunteur\u2026)<\/li>\n\n\n\n
  2. La taxe fonci\u00e8re<\/li>\n\n\n\n
  3. Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire<\/li>\n\n\n\n
  4. Les factures li\u00e9es \u00e0 l\u2019entretien et aux r\u00e9parations relevant du propri\u00e9taire<\/li>\n\n\n\n
  5. Les frais de gestion du bien par une agence<\/li>\n\n\n\n
  6. L\u2019assurance propri\u00e9taire non occupant<\/li>\n\n\n\n
  7. L\u2019assurance loyers impay\u00e9s.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    En int\u00e9grant ces frais \u00e0 votre calcul, vous obtiendrez alors le rendement locatif net de votre bien et vous ferez ainsi une id\u00e9e plus pr\u00e9cise de son potentiel.<\/p>\n\n\n\n

    La formule de calcul du rendement locatif net<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Rentabilit\u00e9 nette<\/strong> = (loyer mensuel x 12) \u2013 charges locatives\/prix d\u2019achat (frais d\u2019acquisition compris) x 100<\/p>\n\n\n\n

    Un exemple de calcul de rendement net<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Reprenons l\u2019exemple de la maison \u00e0 125 000 \u20ac. Avec un loyer \u00e0 750 \u20ac sur 12 mois, on obtient un revenu locatif annuel de 9 000 \u20ac auquel on doit soustraire les diff\u00e9rentes charges.
    Imaginons que les charges de copropri\u00e9t\u00e9s annuelles s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 1 100 \u20ac, la taxe fonci\u00e8re \u00e0 600 \u20ac, les travaux d\u2019entretien divers \u00e0 450 \u20ac, l\u2019assurance loyer impay\u00e9 \u00e0 150 \u20ac. Le montant des charges est donc de 2 300 \u20ac.
    Le rendement net est donc le suivant :
    (9 000 \u2013 2 300)\/125 000 x 100 = 5,36%<\/p>\n\n\n\n

    Pour r\u00e9sumer :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \"Capture55\"\/<\/figure>\n\n\n\n

    La diff\u00e9rence de pr\u00e8s de 2 points entre les deux calculs montre l\u2019importance de calculer \u00e9galement la rentabilit\u00e9 nette pour se faire un avis pr\u00e9cis. Si vous n\u2019avez pas en votre possession, les donn\u00e9es concernant les charges, sachez que vous pouvez de mani\u00e8re forfaitaire soustraire 25 % du montant de votre loyer annuel. Ce taux repr\u00e9sente, en effet, la part moyenne des charges locatives.<\/p>\n\n\n\n

    Bien mesurer la vacance locative potentielle selon la zone<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Pour qu\u2019un bien destin\u00e9 \u00e0 la location soit rentable, il faut bien \u00e9videmment qu\u2019il soit lou\u00e9. Pour calculer votre rentabilit\u00e9 locative au plus juste, il peut \u00eatre bon de pr\u00e9voir un ou deux mois de vacance locative. Pensez aussi \u00e0 mettre de c\u00f4t\u00e9 quelques mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit, vous \u00e9vitez ainsi toute mauvaise surprise.<\/p>\n\n\n\n

    Se renseigner sur le potentiel locatif d\u2019une ville<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Et pour limiter au maximum l\u2019absence de locataire dans votre bien, il vous appartient de pr\u00eater attention \u00e0 la zone d\u2019achat potentielle. Pour faire court, les villes les plus rentables pour r\u00e9aliser un investissement locatif sont celles o\u00f9 la demande de logements est plus forte que l\u2019offre. Les prix de l\u2019immobilier \u00e0 l\u2019achat doivent \u00e9galement y \u00eatre abordables. Aussi, si des villes comme Marseille<\/a> ou Nantes<\/a>, remplissent ces crit\u00e8res, il ne faut pas n\u00e9gliger les villes plus moyennes (de 20 000 \u00e0 100 000 habitants). Pour \u00e9valuer leur potentiel, il faut \u00e9tudier leur attractivit\u00e9 \u00e9conomique, l\u2019emploi, les projets d\u2019urbanismes en cours, la population \u00e9tudiante\u2026<\/p>\n\n\n\n

    Des disparit\u00e9s en fonction des secteurs de la ville<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    En passant \u00e0 la loupe le potentiel locatif des diff\u00e9rents secteurs d\u2019une ville, on se rend compte que l\u2019hypercentre reste dans tous les cas la zone o\u00f9 la demande est la plus soutenue. Pour autant, les prix de vente y \u00e9tant \u00e9lev\u00e9s, ce n\u2019est pas forc\u00e9ment l\u00e0 que vous obtiendrez le meilleur rendement locatif. Les quartiers proches des zones d\u2019activit\u00e9 importantes, ou mieux encore d\u2019un p\u00f4le universitaire sont tout aussi pris\u00e9s. Ils sont, en revanche, moins cher \u00e0 l\u2019achat et donc bien souvent plus rentables. Un bien quelque peu excentr\u00e9, mais bien desservi par les transports en commun est \u00e9galement \u00e0 consid\u00e9rer dans une ville \u00e0 forte demande locative.<\/p>\n\n\n\n

    La fiscalit\u00e9 des biens locatifs<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Les revenus suppl\u00e9mentaires que vous obtenez par le biais de votre bien locatif doivent bien entendu \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s aupr\u00e8s des imp\u00f4ts. Selon le r\u00e9gime fiscal que vous choisissez, l\u2019impact sur le montant de vos imp\u00f4ts peut \u00eatre plus ou moins important.<\/p>\n\n\n\n

    La fiscalit\u00e9 d\u2019un bien non meubl\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Si vous louez vide, deux options se pr\u00e9sentent \u00e0 vous :<\/p>\n\n\n\n

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    1. Le r\u00e9gime micro-foncier<\/strong> : Seuls les loyers per\u00e7us sont d\u00e9clar\u00e9s. Un abattement de 30% sera ensuite appliqu\u00e9 par le fisc. Vous serez donc impos\u00e9 sur 70% du montant des loyers per\u00e7us.<\/li>\n\n\n\n
    2. Le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong> : Le calcul de l\u2019imp\u00f4t se fait sur la base du montant des loyers per\u00e7us auquel on soustrait les charges inh\u00e9rentes au bien (int\u00e9r\u00eats de l\u2019emprunt, entretien et travaux\u2026).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      La fiscalit\u00e9 d\u2019un bien meubl\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

      Ce type de location est impos\u00e9 au titre des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez ensuite deux possibilit\u00e9s :<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. Le r\u00e9gime micro-BIC<\/strong> : Vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un abattement de 50% si vos revenus locatifs ne d\u00e9passent pas 32 600 \u20ac par an.<\/li>\n\n\n\n
      2. Le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong> :Au del\u00e0 de 32 600 \u20ac, vous pouvez adh\u00e9rer \u00e0 ce r\u00e9gime et d\u00e9duire diff\u00e9rentes charges. \u00c0 noter tout de m\u00eame que le r\u00e9gime r\u00e9el est obligatoire d\u00e8s lors que vous percevez plus de 70 000 \u20ac de loyer par an.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Des dispositifs pour payer moins d\u2019imp\u00f4ts<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

        Sous r\u00e9serve de respecter certaines conditions, un investissement locatif ouvre droit \u00e0 des r\u00e9ductions fiscales promises par certains dispositifs. Parmi ces dispositifs :<\/p>\n\n\n\n

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        1. La loi Pinel<\/strong> permet de d\u00e9duire de ses imp\u00f4ts jusqu\u2019\u00e0 21% du prix du bien acquis et mis en location non meubl\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n
        2. La loi Denormandie<\/strong>, similaire \u00e0 la Loi Pinel, all\u00e8ge les conditions d\u2019obtention d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts dans le cadre d\u2019un investissement dans l\u2019ancien.
          Une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts de 12 \u00e0 21% est ainsi possible.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

          La fiscalit\u00e9 avantageuse de la SCI<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

          La cr\u00e9ation d\u2019une SCI permet d\u2019investir \u00e0 plusieurs augmentant ainsi les capacit\u00e9s d\u2019emprunt. Le recours \u00e0 une SCI pour un investissement locatif pr\u00e9sente aussi des avantages fiscaux.<\/p>\n\n\n\n

          Par exemple, si les charges que vous payez d\u00e9passent le montant des revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par la SCI soumise \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu (IR), il vous est possible de d\u00e9clarer un d\u00e9ficit foncier. Ce dernier vient alors en d\u00e9duction de vos revenus fonciers, et peut venir diminuer votre revenu global \u00e0 hauteur de 10.700 \u20ac. Le d\u00e9ficit peut \u00eatre report\u00e9 par la suite sur les revenus fonciers pendant 10 ans.<\/p>\n\n\n\n

          Il est aussi envisageable de profiter du r\u00e9gime des plus-values des particuliers. De cette mani\u00e8re, vous pouvez \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 si vous d\u00e9cidiez de c\u00e9der vos parts de SCI. Il faut tout de m\u00eame pour cela les avoir gard\u00e9es pendant un certain temps.<\/p>\n\n\n\n

          Un investissement en SCI ouvre \u00e9galement droit \u00e0 un avantage fiscal en termes de transmission du patrimoine. Si vous le transmettez \u00e0 vos enfants, un investissement locatif peut \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4ts \u00e0 hauteur de 100 000 \u20ac. L\u2019op\u00e9ration est renouvelable tous les 15 ans.<\/p>\n\n\n\n

          Vous pouvez aussi profiter de nombreux r\u00e9gimes fiscaux avantageux pour obtenir une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, comme les dispositifs Pinel, Denormandie ou Malraux.<\/p>\n\n\n\n

          Vous l\u2019aurez compris le calcul du rendement locatif d\u2019un bien est un pr\u00e9ambule indispensable \u00e0 toute acquisition immobili\u00e8re destin\u00e9e \u00e0 la location. La fiscalit\u00e9 est un \u00e9l\u00e9ment \u00e0 prendre \u00e9galement en consid\u00e9ration. Alors \u00e0 vos calculatrices et n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 consulter nos offres immobili\u00e8res<\/a>. Nous avons plus de 40 biens en vente en permanence sur le site.<\/p>\n\n\n\n

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          Charline Noblet
          <\/a><\/strong>Communication Manager\u00a0
          Agorastore<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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