Jérôme Haubourdin – Responsable maîtrise des risques, gestion immobilière et du bâtiment de l’Unédic
Jérôme Haubourdin
Responsable maîtrise des risques, gestion immobilière et du bâtiment – Direction Finances et Comptabilité de l’Unédic
Quinze ans de ventes, près de 400 bâtiments cédés, des sites parfois atypiques, souvent exigeants… À l’Unédic, la rationalisation du patrimoine immobilier est un travail patient, mené sans relâche par Jérôme Haubourdin, gestionnaire d’actifs immobiliers. De la mise en vente de biens à la gestion de dossiers techniques, il libère l’organisation de bâtiments inutilisés, allège les charges et contribue à l’équilibre financier du régime d’assurance chômage. Il nous explique les coulisses de cette mission, les raisons du partenariat avec Agorastore et les enjeux des dernières ventes encore en cours.
Pouvez-vous nous parler de vos missions au sein de l’Unédic ?
Je suis en charge de la cession du patrimoine immobilier de l’Unédic, une mission que j’ai reçue en 2009. À l’époque, nous avions hérité d’un parc immobilier important, près de 400 bâtiments sur l’ensemble du territoire. Cela représentait un volume considérable, avec tout ce que cela implique en termes de gestion, d’entretien et de valorisation. Nous étions une équipe d’une dizaine de personnes dédiée à cette activité.
Ce patrimoine provenait d’anciens sites appartenant aux Assedics : bâtiments administratifs, centres informatiques… Nous avions aussi des spécificités liées aux territoires ultramarins, notamment à Mayotte, où une législation particulière s’applique dans le cadre de l’Assurance chômage.
L’Unédic étant une association sans objet commercial, nous n’avions pas vocation à détenir des biens immobiliers, encore moins des biens vides. Dès lors qu’un bâtiment est inoccupé et n’a plus d’usage interne, il est destiné à être vendu. C’est ce qui structure notre stratégie depuis 15 ans.
Pouvez-vous revenir sur la nature de ce patrimoine immobilier ?
Il s’agissait essentiellement de bâtiments administratifs répartis dans toute la France, de tailles très diverses. Certains faisaient quelques centaines de mètres carrés, d’autres dépassaient largement les 1 000 mètres carrés. Globalement, des actifs issus des anciennes structures opérationnelles maillant tout le territoire, souvent situés dans des zones périurbaines ou dans des quartiers aujourd’hui transformés et au ¾ encore loués à Pôle emploi à l’époque devenu France travail depuis.
Nous avons réduit progressivement ce parc. De 400 bâtiments, nous sommes arrivés à environ 15 restants. Ce sont bien sûr les plus complexes : localisations moins attractives, configurations atypiques, contraintes administratives ou patrimoniales… Les plus durs à vendre.
Qu’est-ce qui vous a poussé à solliciter Agorastore Immo ?
Nous avions atteint un stade où nous vendions régulièrement, mais les derniers actifs étaient plus difficiles à valoriser. C’est dans ce contexte que nous avons entendu parler d’Agorastore. Comme nous sommes soumis aux marchés publics, nous avons lancé un appel d’offres. À prestations comparables, Agorastore était le mieux positionné. Le choix a donc été naturel.
Ce qui nous a convaincus, c’est la dimension “clé en main” de votre service. Dès qu’une vente est décidée, vous prenez en charge la relation avec les notaires, la préparation des dossiers, la mise en visibilité du bien… Tout ce qui représente du temps, de la complexité et de la gestion de risque pour nous.
Vous apportez une mécanique opérationnelle qui nous permet de nous concentrer sur l’essentiel. Pour une structure qui n’a pas vocation à être un opérateur immobilier, c’est appréciable.
Le recours à Agorastore permet-il de réduire la charge de travail interne ?
Oui, sur certains volets. Ça fait plus de 15 ans que je vends des biens, dont une dizaine année seul, donc le sujet m’est plus que familier. En revanche, ce n’est pas toujours le cas des interlocuteurs avec lesquels nous travaillons : petites communes, acquéreurs peu expérimentés, collectivités qui n’ont pas l’habitude de piloter une cession…
Dans ces situations-là, avoir un intermédiaire comme Agorastore fluidifie vraiment les choses. Pour un dossier qui pourrait devenir laborieux, vous apportez une structure, un rythme, un suivi. Ça sécurise tout le monde.
Y a-t-il une vente, réalisée via Agorastore, qui vous a particulièrement marqué ?
À vrai dire, je suis souvent étonné dans le bon sens : certains biens traînent, on se dit qu’ils ne partiront jamais… et finalement, si ! Il y a parfois des aléas, comme des acquéreurs qui réalisent trop tard que leur projet n’est pas viable et tentent de se dédire, mais globalement, on finit le plus souvent par aboutir.
Nous sommes passés à 15 bâtiments via différents acteurs, et pas seulement Agorastore. À l’échelle de l’Unédic, cela représente certes de petits montants, mais pour nous, pouvoir fermer un dossier dans le respect du mandat confié par notre gouvernance, c’est une vraie réussite opérationnelle. Un bâtiment vide, c’est de la sécurité à assurer, des charges, de la maintenance, parfois même des problématiques de dégradation ou d’intrusion. La vente d’un bâtiment, c’est donc non seulement réduire les coûts et les risques, mais aussi se libérer d’une logistique lourde et chronophage.
Quels enseignements tirez-vous des ventes réalisées avec Agorastore ?
L’expérience montre que la clé, c’est la qualité des acquéreurs. Quand un projet échoue, c’est souvent parce que l’acquéreur n’a pas bien évalué son montage financier ou les contraintes du bien. En revanche, quand les dossiers sont solides, les ventes se déroulent bien.
Les équipes d’Agorastore sont réactives, ce qui est essentiel. Dans l’immobilier, les planètes semblent parfois parfaitement alignées… Jusqu’au moment où elles ne le sont plus. Votre capacité à tenir le fil, à fluidifier les échanges et à travailler efficacement avec les notaires et les avocats est un vrai confort pour nous.
Comment décririez-vous la collaboration avec nos équipes ?
Fluide et réactive ! Nous travaillons régulièrement avec deux études notariales, qui, malgré leur taille, peuvent être saturées face à un volume important de dossiers. Vous apportez une capacité d’absorption supplémentaire, et cela fait une vraie différence.
Comment les revenus des ventes immobilières sont-ils utilisés au sein de l’Unédic ?
Les montants issus des ventes sont modestes à l’échelle de l’Unédic, mais ils ne sont jamais anecdotiques. Ils sont réintégrés au budget général et contribuent, à leur niveau, à résorber la dette du régime d’assurance chômage et à le financer. Chaque euro récupéré permet d’alléger un peu la charge financière globale et d’améliorer l’équilibre du système.
Et puis il y a un effet très concret. En se séparant d’un bâtiment vide, on supprime immédiatement les coûts récurrents. Ces dépenses que l’on n’a plus à assumer libèrent des marges pour financer ce qui constitue le cœur de la mission de l’Assurance chômage : l’indemnisation des personnes privées d’emploi.
En résumé, même si ces ventes ne changent pas l’économie globale du régime, elles participent à la santé financière de l’ensemble et, indirectement, à assurer la continuité du service rendu aux allocataires.
